2021越南房地產值得投資嗎?回顧2020年越南房產與房價走勢

2021年的越南房地產值得投資嗎?許多專家都表示2021的越南有機會成為整個東南亞經濟增長最快速的國家,並將會吸引大量的外國資金前來投資,而房地產市場首當其衝將迎來新氣象。

然而2020年是世界巨變的一年,這一年的越南也發生了很大的改變。究竟越南房地產市場有哪些的動態值得所有海外房地產投資人去特別注意的?

本篇文章就讓越南房地產投資網帶您來回顧2020年越南房地產的市場走勢,讓您在前來越南購買房屋之前,能對越南房地產市場有更清楚的了解!

【渡假村房產崩盤】旅遊房地產幾乎癱瘓,許多景點的酒店被迫拋售。

自從2020年疫情發生之後,讓許多原本興建或營運中的度假村房地產(condotel)紛紛面臨倒閉潮。

Condotel是一種投資渡假村的保證回租產品,也就是台灣人常說的包租產品。

這種產品由開發商打造一個度假村或旅遊景點,然後仰賴大量的旅遊人口來獲利,並以此支付投資者的年利息回報,

然而越南在2020年經歷了兩次疫情衝擊,再加上國際航班暫停,導致沒有外籍遊客的支撐,

國內航班在疫情期間也被限制,導致許多渡假村房地產紛紛大減價,甚至面臨倒閉。

然而即使不是旅遊房地產,一般酒店也面臨著倒閉潮,根據河內旅遊局的報告,截至2020年10月已有950間酒店宣布倒閉。

即使專門服務高端外國客人的五星酒店也逃不過此次災難,包含河內希爾頓酒店、梅里亞酒店等五星酒店也紛紛推出各式折扣促銷,希望可以度過難關。

【市區艱困的租況】市區長短租市場崩壞,私有住宅、店面與公寓面臨前所未有的艱困租況。

過往只要在河內市與胡志明市等越南一線大城市的蛋黃區擁有房子,就等於是收租保證。

尤其是市中心精華地區的地方,無論是私有獨棟住宅、公寓或店面都能始終保持著高租金,過往租金也只有增加沒有減少。

但2020年卻是非常的意外,許多精華蛋黃區的房東有史以來第一次必須要跟租客妥協,許多房東必須要接受房租的下降,甚至以低於市場行情來出租。

根據越南房地產專業機構的報告指出,河內市的私有獨棟住宅,租金在疫情期間平均下降了16%-20%,河內市店面的平均租金在疫情期間也都幾乎下降了30%-40%

儘管大部分地區的租金價格都有所下降,但胡志明市的租金下降幅度是最驚人的,其跌幅遠遠超越河內市。

根據同一份房地產調查報告指出,在胡志明市一系列的黃金店面區都面臨倒閉,許多房東必須承受超過50%以上的降租,儘管如此,仍難以出租。

公寓市場則是比較特別一點的狀況,無論是河內市還是胡志明市,許多高端公寓以降價求租來度過疫情,

然而這樣卻讓中端房產大受打擊。許多中端房產的2房2衛浴原本可以有月租$800美金的行情,但在疫情之下,月租必須降至$600才能順利出租。

市區的短期市場的投資者們更是一片哀鴻遍野,許多經營Airbnb的投資者在疫情之下沒有了客人,

疫情之下又遭遇越南公安嚴格的人口查緝,加上各區的人口限制流動,半封城等,讓許多經營不下去的短租業者紛紛拋售或宣布破產。

值得注意的是,在疫情之下急需變現的通常是散戶投資者,多數仍屬於酒店事業倒閉或轉讓,並不涉及房地產拋售。

2020年越南疫情剛發生時的市場概況

【都市近郊掀起投資&旅遊熱潮】都市近郊承接旅遊浪潮,郊區渡假的趨勢帶動長短租市場熱絡。

儘管2020年越南房地產市場看似顛頗,但在一整年中,仍有許多市場市場亮點值得越南房產投資人關注。

在疫情之後,越南人的旅遊習慣有了明顯改變,市區的人選擇到近郊旅遊,而不是去度假城市。

比如北越的河內人在疫情後,不會選擇中越的岘港市來旅遊,反而是選擇河內市周邊的鄰近區域。

其中包含興安省、嘉霖縣、和平、永福等區域,都是在疫情之後崛起的新興旅遊勝地。

只要是離大城市不遠且可以開車到達的旅遊目的地,就承接了強勁的越南旅遊以及越南人投資熱潮。

根據越南房地產專業機構的調查顯示,在2020年下旬期間,許多都市郊區的度假村或長短租公寓都面臨訂房爆滿、一房難求的狀況。

如果想要在大城市周邊的區域訂房,許多地方都要提前一周預訂,有些民宿必須提前半個月預訂並提前支付訂金。

許多開發商看到這個機會,也陸陸續續卡位大城市周邊的地點來準備新建案。

包含知名的EcoPark富美興SUN集團T&T等超大型越南房地產開發商都大舉在河內市附近的區域積極籌備獵地規劃。

其中EcoPark集團在河內附近的興安省所推出的EcoPark建案也是讓人印象深刻的年度大事之一。

EcoPark建案從2020年五月一路賣到十月,五個月期間連續賣了三期,總共開盤七棟大樓。

全部銷售的總戶數超過6,000戶的公寓,全數完售,一戶不剩。

2020年05月河內房地產Sky Oasis開賣的熱鬧銷售現場
2020年10月河內房地產Sol Forest的熱鬧銷售現場

【外國投資劇增】大量外資廠房持續移入,越南工業區土地一位難求

中美貿易戰之下的國際局勢為越南經濟創造了前所未有的優勢,越南的工業地產也因此有機會一系列製造業遷移的熱潮。

根據越南房地產專業機構的房產報告指出,2020年越南全年度的搜索關注度最高的市場,是工業土地市場。

自從2020年4月開始,當疫情趨於穩定時,工業土地的搜索與詢問度是最高的。

南越胡志明市周遭最熱門的工業區域包含著名的南新淵工業區(平陽)、永祿工業區(胡志明)、協福工業區(胡志明)都是搜索度最高的區域。

北越的工業區則以北寧以及海防市獲得最高的關注度,包含北寧的延豐工業區,海防的Deep C工業區。

儘管越南遭受兩次疫情的打擊,但是工業地產仍然具有高搜索度,且工業土地一位難求,仍然有大量外資湧入,持續有公司來設立工廠或辦公室,持續蓬勃發展。

值得注意的是,就當世界局勢動盪之際,越南又達成了兩個成就,包含越南國會於2020年中正式批准越南-歐洲的自由貿易協定(EVFTA),以及於2020年12月完成越南-英國自由貿易協定(UKVFTA)的談判。

根據越南房地產專業機構預測,隨著2021年世界局勢穩定之後,越南有機會迎來工業土地的最大投資浪潮。

越南經濟上的新成就,與英國完成自由貿易協定談判
越南英國於2020年12月完成自由貿易協定談判
海防市是北越崛起中的工業大城,這裡也開了一間永旺超市(AEON MALL)

【房地產市場兩樣情】外國人房屋交易停滯,越南人交易仍然熱絡

許多越南房產投資者最關注的是越南房價有沒有跌,有沒有危機入市撿便宜的機會。

在越南疫情發生的當下,確實有投資者因為資金不足、急於變現,只能以低於市場價格來出售。

然而,疫情讓外國投資者都無法入境,也就無法順利買賣房地產,等於讓越南房地產市場上的外國人買賣被迫凍結。

值得注意的是,相較於外國人市場冷颼颼的買氣,越南人的房產市場在2020年可以說是非常的活躍與熱門。

越南最大的房地產開發商Vinhomes在疫情封城的當下針對越南買家推出線上買房的服務,

即使遭遇疫情,仍成功在封城期間於線上售出超過千戶的公寓,也算是刷新了越南房地產市場上的新紀錄。

越南房地產的線上買房畫面
許多越南人在疫情期間透過線上刷卡買房

儘管全年度因為疫情關係而數次中斷的房地產市場,但在2020年期間,河內市仍有許多房地產開發商都繳出了特別亮眼的銷售成績。

包含Vinhomes Smart City、Vinhomes Ocean Park、Vinhomes Symphony、Goldmark City以及河內附近興安省的EcoPark Sky Oasis、EcoPark S-Premium、EcoPark Sol forest。

這些都是越南河內房地產市場在2020年最具代表性的熱門建案。

建案名稱房屋單價區間(USD)銷售狀況
Vinhomes Ocean Park(河內海洋公園)$1,400-$1,700中產階級的藍寶石(Sapphire)完售
Vinhomes Smart City(河內智慧城)$1,600-$1,900中產階級的藍寶石(Sapphire)第三期完售
Vinhomes Symphony(維康交響樂)$2,000-$2,300全區完售
EcoPark Sky Oasis$1,300-$1,500全區完售
EcoPark S-Premium$1,500-$1,700全區完售
EcoPark Sol forest$1,700-$1,900全區完售
Goldmark City$1,400-$1,600Sapphire3與Sapphire2完售
2020年的河內房地產市場銷售特別亮眼一些項目

值得注意的是,並不是市場上的所有物件都像上述幾個物件一樣暢銷。

越南房地產市場仍有一些中小型的開發商因為各式各樣的原因而滯銷,可能的原因包含一些常見的越南房地產風險,包含:缺乏完整的法律文件開發商聲譽不佳資金缺乏建築品質不佳…等。

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【越南房仲失業潮】越南不動產仲介面臨轉型或倒閉

2020年的越南房地產市場對於專門賣房給外國人的越南不動產仲介來說,是非常艱困的一年。

儘管越南經濟景氣依然表現亮眼,但面臨國際局勢不穩定的情況底下,許多海外房地產投資人紛紛轉為觀望態度。

這也就讓許多專門賣房子給外國人的越南房屋仲介公司遭受了近幾年來最大的衝擊,頓時間少了許多買賣。

在海外跑單幫的外國人仲介因為疫情而無法入境,導致無法繼續服務客人。

即使不是跑單幫的仲介公司,也多因為無法支付薪水而面臨裁員、減薪、轉型。

許多外資房仲公司面臨無客可賣的窘境,加上市場嚴格控管的政策,進而導致一連串的倒閉潮。

許多外國房地產仲介在這段時間選擇淡出越南房地產市場,也直接造成許多房產投資人瞬間變成海外孤兒。

由此可見選擇一個優良的仲介品牌是多麼重要。

越南房地產投資網&富江越南房地產」秉持著始終如一的服務態度,至今在越南房產市場上屹立不搖。

我們在2020年間仍持續服務廣大來越南買房的華人客戶,不曾中斷過。

如果想要追蹤更多關於越南房地產投資的訊息,歡迎訂閱我們的越南房地產頻道

【存款利率降】銀行嚴控、存款利率降、外國投資者開戶受限

越南政府在2020年對銀行的管控越來越嚴苛,過往外國投資者只要帶護照與簽證就能到許多銀行開戶,現在這種情形已不多見。

許多越南銀行在外國人開戶上有更嚴苛的規定,現在連一些越南本土銀行都不開放外國人開戶,或對外國人有限度的提供服務。

有一些外國投資者在越南本土銀行要提領現金或轉帳時,被要求出示合約與證明文件才能正常使用款項。

這一類銀行包含越南本地的世越銀行(Indovina)、越南投資發展銀行(BIDV)、越南科技與商業銀行(Techcombank)..等。

而許多越南本土銀行在疫情之前有6%-8%/年的定存利息,到了2020年尾只剩下4%-6%/年。

儘管銀行的規矩越來越嚴苛,但只要一切符合資金進出入的法規,外國人還是能在一些銀行正常轉帳與匯款。

在越南,對外國投資者比較友善的主要還是外資為主的越南渣打銀行,而越南渣打銀行也有提供海外開戶的服務,

即使您今天無法入境越南,也能在海外開戶買房,詳情請見: 越南銀行開戶流程指南

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  2. 在越南開戶需要準備什麼證件?
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【2021疫情後的轉變】越南房地產市場在疫情後的改變

無論是買來自住的越南人,或是以投資為主的外國人,這一次的疫情改變了所有人在越南買房的習慣。

過往市場上充斥的各式各樣的小品牌開發商,但是隨著疫情的發生,有越來越多小品牌無法順利開案,甚至面臨倒閉或給不出房產證的狀況,陸陸續續出現各式各樣的問題。

因此無論是越南人還是外國人,在疫情之後,幾乎都開始向大品牌的開發商靠攏。

原因很簡單,因為即使遭遇市場挫折,大品牌開發商的產品仍然屹立不搖,在市場上仍有大量買賣和出租的需求。

舉凡越南最大的開發商Vinhomes,其眾所皆知的就是產品本身的品質、性價比、生活機能與品牌知名度。

而現在有更多的投資人在選擇Vinhomes時,其最主要的考量就是安全,追求安全的買賣與安全的投資。

相信在閱讀完本篇2020年越南房地產市場回顧之後,您對越南房地產投資有一定的孰悉與了解。

我們的宗旨就是讓您可以在越南買房時,買得更安心、放心且更有信心。

如果您有更多關於越南房地產投資的需求,都歡迎您隨時直接與我們聯繫。

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