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台灣人投資越南房地產的8個困境

by 越南房地產投資網
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投資越南房地產的8個投資困境

在越南投資房地產真不容易!如果投資人對越南房地產市場不熟悉,可能會讓自己的投資心血付諸流水,這一切不是危言聳聽,而是越南房地產市場最血淋淋的現況。

自從2015年越南房地產市場對外國人開放購屋以來,有許多台灣人到越南買房,有些投資人賺錢了,卻也有些人賺不到錢,其中的差異到底哪裡?

今天我們透過投資者的角度撰寫這一篇「台灣人投資越南房地產的8個困境」帶您一次看懂越南房地產的種種投資風險與限制。

透過這篇文章,您將可以快速了解越南房地產的真實面,讓您在未來投資時更懂得如何挑選與購買越南房地產的建案。

越南房地產的投資困境(1):分不清外國人與本地人的價格差異

當台灣的投資人到越南購買房地產時,除了關注一個建案的地點,還會分析建案的價格是否合理。

然而許多台灣的投資人不知道的是,外國人在越南買房真的不容易,一不小心就會買到與本地人有明顯價格差異的建案,這種現象就是外國人與越南本地人的價差。

當投資人無法完全掌握市場資訊的時候,即使手上拿著的是直接跟建商簽的買房合約,實際上買到的房價可能還比同一期的越南買家高很多。

這種現象在越南房地產市場上可以說是屢見不鮮 ,然而究竟怎麼樣買才是合理的價格?又如何才能有效避免買到價差建案?下面我們將進一步說明。

以河內房地產為例,2021年的河內房地產最廣為人知的案例就是:

  • 紙橋區的The Nine:外國人與本地人的價差有8%至10%。
  • 紙橋區的Mipec Rubik 360:外國人與本地人的價差有20%至30%。
  • 南慈廉區的The Matrix One:外國人與本地人的價差有30%至40%。
越南房地產市場上外國人與越南人的價格差異
越南房地產市場上,外國人與越南人常有價格差異。

越南房地產價格差異的種類

價差的形成背景原因其實很複雜,但不外乎就是為了賣一個好價錢,然而許多仲介在銷售時並不會特別跟投資人講到這一點。

比如上面提到的三個建案就是典型的案例,這些越南建案對外國買家都有不同的售價與折扣。

越南房地產建商對外國人進行加價的形式,不外乎就這三種:

  • 外國人與越南人的售價相同,但折扣不同。
  • 外國人與越南人的售價不同,但折扣相同。
  • 外國人與越南人的售價不同,折扣也不同。

透過各種銷售政策的操作模式,開發商或房仲可以輕鬆的將房地產加上更高的價格賣給外國客人。

這樣的操作方式,對我們外國投資人來說,並不是一件好事,因爲代表買方要花更多的「冤望錢」。

房子已經買了怎麼辦?

如果台灣投資人不幸買到有價差的房地產,想退錢也退不了,短時間內也不能賣給他人,該如何處理呢?

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其實有一個補救措施,那就是:停止不必要的額外支出

既然已經買貴了,那就只能先放著出租,但是出租前的「裝修」要盡量減少開銷,減少額外的支出成本,避免讓自己的花費持續升高。

畢竟,當同一期的越南投資人都已經開始賺錢時,這些購屋的外國投資人還在求著「回本」。

如何避免價差建案?

至於如何避免買到價差的產品?其實外國投資人真的很難去區分一個建案是否有價差。

隨著開發商的銷售政策常常在改變,連越南人自己都無法準確掌握每一期的價格,更何況外國人要識別價差,可以說是難上加難。

但在這裡我們可以傳授一個小技巧給各位投資人,那就是盡量選擇「大型發展商」的建案。

儘管越南房地產法規有明文規定房子可以賣給外國人,但很多知名的建案光是賣越南人就可以賣光,根本不需要賣給外國人。

像這樣熱門的案子,開發商根本懶得去細分外國人與本地人的價差,而這樣的建案,才是我們台灣投資人應該要優先選擇的,因為建案熱銷的背後,反應的就是越南人對這類產品的強勁需求。

所以購買越南房地產的投資人都要學著如何檢視每一個建案銷售方式,如果外國人與越南人有明顯價差,那我們台灣的投資人要懂得拒絕這樣的建案。

越南房地產的投資困境(2): 外國人的房子產權與安全性

對於來越南買房的台灣投資人來說,還有一個議題非常值得大家關注的議題,那就是越南房子的「房屋所有權」。

在越南,無論是外國人或是越南人,若要證明自己擁有公寓的所有權,就要拿出「房產證」,房產證也就是我們俗稱的「粉紅書」,又稱「產權證書」、「房屋所有權狀」⋯等。

越南房地產產權證;越南房產證
很多台灣投資人並不知道房產證在越南房屋買賣時的重要性。

儘管越南的不動產法律有規定外國人的房屋所有權年限是50年,但所有權年限與房產證是兩回事。

實例操作上,只要投資人不在越南,或不符合申請房產證的條件,就無法取得越南的房產證。

衡量房地產的風險與安全性

除此之外,即使投資人已經在越南了,仍有許多因素是需要留意的,包含開發商自身的經營問題 、 法律問題 、 稅務問題 、 建設問題…等。

上述這些因素都會影響到房產投資人的權益,甚至有可能讓買房的人無法取得房產證。

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在越南生活一定有看過的畫面,許多中小型開發商給不出產權證明,越南住戶求助無門。

這種狀況在越南可以說是層出不窮,即使是越南本地的買家也幾乎都清楚這點,如果是購買中小型開發商的建案,越南買家在交屋後都通常都急著催促開發商去申請房產證。

如果執意購買中小型開發商的建案,在沒有房產證的情況底下,投資人可能面臨許多風險,比如:開發商倒閉、土地產權不清、無法申請房產證、開發商將投資人房產抵押…等各種況狀,這些都是投資人無法掌握的風險因子。

越南房地產投資抗議的畫面
海外投資人沒有房產證的情形下,可能會承受比本地人更大的風險。

越南房地產的投資困境(3):資訊不對稱

台灣人來投資越南房地產時,還有一個非常大的困境,那就是對越南房地產的區域認識不足,也就是所謂的「資訊落差」或「訊息不對稱」。

越南房地產的市場資訊幾乎都是越南文,若不懂越南文,身邊又沒有越南朋友可以問個清楚,那則容易人云亦云的隨著仲介的口號去投資。

一旦投資時做出錯誤決策,買到較差的產品、不對的區域⋯等,未來可能演變成獲利不佳、房產難以轉手、這些都將會是投資人的莫大損失。

舉例來說,2021年河內房地產市場最大的新聞莫過於紅河新市區的計畫。

越南房地產市場發展訊息
2021年各大越南新聞幾乎不間斷的報導紅河市區的規劃新聞。

根據新市中心的規劃,河內政府將會在紅河兩岸打造新市區,宛如上海浦東的翻版,並沿著河岸興建10座跨河大橋。

至於為什麼如此?因為河內的市中心原本就靠近紅河,那就是以還劍湖而聞名的「還劍郡」。

還劍郡也是越南首都各個國家基礎建設的起點,同時是河內市最精華的商業中心與房價最高的區域,這一區的公寓房價是100萬台幣/坪。

河內房地產:美商萬豪在河內簽約蓋房地產項目
2021年10月時,美商萬豪集團的簽約儀式,確立了河內房地產市場上最貴的豪宅將坐落在還劍湖旁邊。

然而上述類些寶貴的不動產資訊通常會「選擇性的」被一些房仲給忽略,取而代之的是房仲們鼓吹『河內市紙橋郡是市中心』的言論。

來越南投資房地產的每一位投資人都應該要享有充足的不動產投資資訊,投資人應當為自己購買的產品負責任,仲介也該為自己銷售的產品負責。

唯有買賣雙方在資訊充足的情形下做決策,並獲得完善的投資建議,買到好的產品,製造雙贏的局面才是最好的結局。

延伸閱讀:《河內房產》河內房價最貴地段,市中心還劍區的投資指南

越南房地產的投資困境(4):台越的購屋思維大不同

台灣人到越南投資房地產時,還有一個投資上需要注意的地方,那就是台灣的經驗並不一定適用於越南。

以下我們分成兩個部分來說明:分別是「房型」與「生活機能」的選擇。

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越南房型的選擇

舉例來說,河內市的建案Sky Park Residence有一種房型在外國人之間非常暢銷,是一大房一小房的選擇。

台灣人看越南房的投資思維
台灣的投資人思維:出租房

像這樣的房型,如果放在寸土寸金的台北市,投資人通常都會覺得很划算。

然而這樣的單位,在越南卻不是這麼一回事。

越南買家看到這樣的房型,首先會擔心,這只是個一房的產品,根本說不上兩房。

再來,越南買家通常還會認為,同樣的大小與價格已經可以買到兩房或三房,為什麼要來買這種奇怪的一房(1+1房)

越南人看房地產的投資思維
越南買家的思維:自住房

台越買房的思維差異

其實會有這樣的差異,主要是來自「投資」與「自住」的不同需求。

台灣投資人在越南買房時,最可能犯的一個錯誤,就是分不清楚投資與自住的差異。

在越南,只要是在市區,台幣1000萬以下的兩房或三房,幾乎是自住需求,所以當一個建案不滿足越南人「住」的需求時,自然也就缺乏「投資」的價值了。

越南房地產的生活機能

通常台灣的投資人喜歡買在市區,然而卻常常忽略了非常重要的因素,那就是一個建案是否具備足夠的「生活機能」。

越南並不像台灣一樣到處都有便利商店,因此生活機能的便利性自然就成了各區不動產的重要指標。

以河內市為例,河內市豐富便利的生活機能幾乎是圍繞著大型超市與購物中心,而像這樣購物中心與住宅混合的建案,幾乎是越南人購屋的首選。

投資房地產需要重視生活機能
越南人在購買公寓時,通常優先選擇帶有購物中心的混合大樓。

當投資人沒有太多越南的購屋經驗時,就會認為只要買在市區就是好的投資,然而卻常常忘了生活機能的重要性。

因此選擇單獨一棟建案時要特別謹慎的評估,因為即使地點在市區,然而周遭可能缺乏生活機能,將會使往後轉手的難易度大打折扣。

在越南,生活機能實在太重要,所以有很多建商在蓋房時都自帶購物中心。

像是Vinhomes幾乎每一個建案都會搭配購物中心與許多的店面,而這些正是越南買家都會特別喜歡的地方,也是我們外國投資人應該看到的趨勢。

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河內各區的房地產與購物中心息息相關
以河內市為例,知名的建案幾乎都是圍繞著大型購物中心Vincom。

越南房地產的投資困境(5):越南的房子價格很不透明

許多台灣買家到越南投資房地產時,很容易有一個盲點,那就是認為越南的房子很「便宜」、「俗又大碗」。

然而投資人可能不知道的是,我們外國買家眼中的「便宜」實際上並不是真的便宜。

以河內房地產為例,河內市的有一個建案叫做「The Matrix One」,該建案的外國人買的單價要$3000美元,也就是每台坪的單價約在新台幣30萬元左右。

這時有投資人可能會想:「每坪30萬在市區,又是高級建案,真是太便宜了!買淡水新市鎮或桃園青埔都不止這個價格!」

但您確定這是真的「便宜」嗎?

以這個案例來說,賣房子的仲介通常沒有跟客人說清楚的是「行情」「區域」與「產品種類」的差異。

越南房價風險之一:行情差異

與這個建案在同一個位置的公寓大樓,就在走路1至2分鐘的距離,二手房房價只要$1100至$1300美元,也就是每坪約新台幣10至14萬元,還包含全套傢俱。

比較周圍的房價,投資人就可以發現,這個專賣外國人的建案不只高於越南人買房的價格,更高於周圍的區域行情。

河內The Matrix One公寓建案與周遭房價
外國人投資房地產時,應該多研究市場趨勢與價格,免得買到價差過高的產品。

越南房地產的投資困境(6):越南公寓常有折舊的問題

如果在越南買錯了房,買貴了房,許多投資人可能就會想:大不了就放著出租吧!

然而您有想過「公寓折舊」的問題嗎?如果公寓持續折舊,房價非但不漲,還有可能下跌!

越南與台灣最大的不同,在於越南的公寓折舊率會因為開發商的不同而有很大的差異。

公寓折舊的狀況在中小型建商的建案特別明顯,這些不知名的公寓大樓折舊率通常高得嚇人。

有些建案剛建成一兩年就宛如5到10年的中古屋,相信這些絕對不是台灣投資人想要買到的產品。

以河內市南慈廉郡地標大樓72層的江南大樓為例,該建案在2010至2011年的公開賣價是每平方公尺$3000至$3300美元。

然而十年過去,現在每平方公尺只有$1800至$1900美元,等於房價十年之間跌了四成,房屋淨值只剩50%到60%。

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以過往的匯率來計算,在2011年購買72大樓一戶三房公寓要價將近台幣1200萬,然而到了2021的現在,同一戶卻只能賣600萬台幣,還要附帶家具才能賣出,這個就是典型的越南公寓折舊所造成的問題。

因此若要投資越南的公寓,千萬不要忽略公寓折舊的問題,盡量挑選大型開發商的產品,只有大型開發商才會有能力與財力去維護公寓大樓的外觀與社區品質。

越南房地產的投資困境(7):很多人不知道,越南房地產的開發商是投資關鍵

開發商承包基礎建設

說到大型房地產開發商,許多台灣投資人到越南購房時,常常忽略了房地產開發商本身的重要性。

市場上更是有一些奇怪的台灣仲介常鼓吹台灣買家”不要買大型開發商”的建案,硬是讓台灣的投資人去投資一些奇奇怪怪的小型房產開發商,這種行為真是讓人無法理解。

大家都知道越南的都市發展非常快速,但卻很少有仲介跟您說,越南的都市基礎建設幾乎都已經由大型不動產開發商包辦。

投資越南房地產,有一種產品賺得最多,那就是沿著基礎建設發展的區域。

新的橋蓋到哪、新的馬路蓋到哪、新的都市區蓋到哪,這些區域的越南房地產價格就會隨著基礎建設的進步而提升。

在越南,無論是在北越首都河內市或是南越的志明市,只要說到各種大型公共建設,幾乎都由越南不動產開發商採BT的模式來興建。

像是越南最大的房地產開發商Vinhomes,無論建案蓋到哪,全新的基礎建設就蓋到哪。

Vinhomes建案周遭都是新的馬路、新的橋,甚至蓋捷運,再加上不動產開發商本身所帶來的社區優勢,包含購物中心、醫院、學區都一網打盡的情形下,早已形成無競爭對手的龐大優勢。

這種競爭模式,就是一般中小型的房地產開發商所無法參與的房地產遊戲。

因此很多中小型的建商若看到像Vinhomes這樣的大財團時,通常小建商都會選擇紛紛躲避,或嘗試把房子蓋在大建商的周遭,試著博取一點曝光度。

在越南買房時,投資人往往最需要擔心的就是買到基礎建設發展不完全的區域,然而很多小型開發商連大樓樓下店舖都經營不好,更不用說是蓋外面的基礎建設了。

這也是為什麼許多成功投資越南不動產的人,往往知道房價能增長都是大型房地產發展商的建案。

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看看胡志明市的Vinhomes Central Park、Masteri Thao Dien、Empire City、七郡的富美興,再看看河內市的Vinhomes Smart City、Vinhomes MetropolisVinhomes Times CityVinhomes Skylake⋯等,幾乎都是這樣的案例。

越南房地產的投資困境(8):肯定賺錢的危險思維

有些投資人來越南買房時,看到便宜的越南房價,心想著越南經濟發展快速,就會抱持著「未來一定賣得掉」與「買了一定會賺錢」的危險思維。

而過度在意房屋價格的情形下,就會忽略的未來轉售的時間點以及難易度。

如果今天投資人來越南購屋時,沒有想過未來哪一個時間點要賣房,也不曉得未來好不好脫手,倘若未來房子賣掉不能賺錢,或甚至虧錢,將如何是好?

以河內的師大捷運宅Mipec Rubik 360為例,這個建案的外國買方比越南買方還貴了20%至30%的房價。

以河內房地產平均漲幅在5%至10%的情形底下,單純靠房價漲幅,買師大捷運宅的外國人要將”買貴價差”賺回來的時間點約三到六年,這時候把房子賣掉都還沒有辦法獲利。

如果將出租的租金也計算進去,以河內房地產平均出租約5%的收租投報率來說,買師大捷運宅的外國人要真正開始賺錢的時間點,可能要三年以後。

在此之前,越南人都已經開始賺錢了,外國人還在求回本。

所以當外國買家在越南購屋時,除了謹慎選擇產品之外,更要謹慎規劃未來的出場時間點,以及懂得評估出場的難易度。

唯有不動產建案擁有良好的收租表現,加上房價漲幅夠高,才是真正能幫我們投資人賺到錢的好產品。

河內房地產的年漲幅(2019至2021年)

建案名稱河內區域房價漲幅/年
Vinhomes Symphony龍邊郡13%
Vinhomes Smart City南慈廉郡10%
Hinode City二徵夫人郡10%
Goldmark City北慈廉郡9%
Premier Berriver龍邊郡8%
Sunshine City北慈廉郡7%
Vinhomes Metropolis巴亭郡7%
Hatay Millennium河東郡7%
Vinhomes Ocean Park嘉林縣6%
Kosmo北慈廉郡6%
Ecopark興安省6%
My Dinh pearl南慈廉郡5%
Vinhomes Westpoint南慈廉郡5%
The zei南慈廉郡5%
Goldpark Tower紙橋郡3%
Sky Park Residence紙橋郡2%
D'capitale紙橋郡2%
The Sun南慈廉郡0%
(從2019至2021年的每年平均房價漲幅)

越南房地產投資的常見問答

投資越南房地產時,如何避免價差?

投資越南房地產時應謹慎搜集資料,多比較市場上各產品的價格差異,購買前最好到現場看過房,如果真要透過網路搜集資料,則要多比較,尋找可靠且誠實的仲介。
以河內房地產為例,投資人可以到越南河內房價網搜索各個河內建案的價格與租金資料,查詢最新的越南房價與租金行情,了解各區房價走勢。

投資越南房地產時,如何選擇安全的產品?

在越南房地產產權的規則沒有改變以前,最適合外國人投資的產品仍是以大型的越南房地產開發商為主。
比如像是Vinhomes、Masterise Home、BRG等特大型的越南不動產開發商。在往後轉售時,才可以避免賣不掉或者公寓維護不佳的風險。
投資人需要謹慎選擇越南不動產的產品,購買時除了避免價差之外,更要懂得如何選出高增值或高投報的產品,獲利才不至於被匯損或通膨吃光。

購買越南房地產時,區域如何選擇?

投資越南不動產時,最重要的就是了解越南當地的投資趨勢,除了多方詢問之外,最好是到當地實際走過一遍,實際考察一遍,看看當地的基礎建設以及未來發展潛力。
或者追蹤我們的越南房地產投資網,加入我們的官方Line,以獲取最新的越南房地產投資走勢與區域分析。

越南與台灣的文化差異在買房上的差異?

在越南,許多中小型的房地產開發商可能連自家的公共設施都經營不起來,更不用談什麼大樓維護了。
因此若不得已要買中小型開發商的建案,我們投資人更應該要謹慎選擇,多看看建商過往的產品,畢竟每一位投資人都希望自己買的越南公寓能好好被維護吧!

至少過了幾年,大樓看起來都還像是新的,這樣才好賣房。

如何尋找擁有合理越南房價的建案?

越南的房價其實都有一個穩定的接手價格,以2021年的越南房地產指數來看,河內房地產的中端市場的剛性需求接手價格在$1600美元/m2,也就是約每坪16-17萬台幣。

然而各建案的接手買賣與其產品等級、區域位置⋯等都有關聯,因此建議投資人在投資前詳盡的搜集各方資訊,實際看房之後別忘了稍微比較一下周邊行情,這樣才能買到正確的房屋價格。

除了昂貴住宅,外國人還有什麼投資選擇?

外國投資人如果覺得買越南的高級住宅不保險,那中端房地產可以是一個非常不錯的投資選擇。
近幾年來越南房地產市場的中端產品供給極速減少,這也是進一步提升中端公寓房價的背景原因之一。

越南房地產的開發商如何選擇?

越南最大的幾間開發商不外乎就是Vinhomes、Masterise Home、BRG、Ecopark等,因此外國人若要投資越南房地產,可以優先考慮這幾間不動產開發商。

有哪些越南房地產規定是一定要遵守的?

購買越南房產之後,記得要準時付房款。在越南買房時,如果房款逾期未繳,不僅無法通融協調,更常有逾期滯納金。
出租時記得要按時繳稅,資金進出入越南也要遵守越南銀行的相關規定,千萬不要抱持著僥倖心態,不然未來可能會得不償失。

總結

越南房地產的投資有賺有賠,並不是所有的越南房子都能幫您賺到錢,因此投資人需要努力熟悉這裡的房地產市場,並懂得尋找適合的投資機會。

當我們外國投資人在購買越南房地產時,應該要透過越南買家的視野與思維來仔細的選擇不動產建案。

千萬不要完全依賴自己在台灣或全球其他城市的房地產投資經驗,因為在其他地方可以成功的投資方程式,到了越南則不一定能成功。

除此之外,外國人在無法貸款的情況底下,更應該審慎評估自己的財力以及投資週期,明確分辨合適的入場與出場時間點。

無論是購買前或購買後,每一位投資人更應時常關心越南房地產的市場動態與最新消息,唯有資訊不落人後才是越南房地產投資的致勝關鍵,這也是每一位投資人在購買越南不動產時的最大挑戰。

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