越南房地產的投資報酬率一直都是許多投資者非常關注的焦點之一。
無論您是第一次接觸越南的房地產，或是已經在越南買了房子，若能進一步取得市場租金或投資報酬率資訊，相信對您的投資將會更有幫助。
越南房地產投資網與越南房地產頻道提供2021年第一季河內房地產的投資出租市場報告，讓您一看就能懂河內房地產市場的投資與出租細節。
2021年第1季『河內房地產』市場概況：土地熱、外資投資增、大品牌壟斷
根據越南建設部的統計資料顯示，從2020年底開始，越南房屋的平均交易量和各級建案的房屋售價都呈現持續上升的趨勢，到2021年第一季度末，在越南新成立不動產企業的數量急劇的增加，2021年第一季度在房地產領域的外資投資就比前一季增長快16％ 。
細數幾間有名的外國房地產公司，各家大企業都已經紛紛在越南首都河內市插旗，這些集團包含：日本野村不動產、日本Samty房地產投資集團、新加坡凱德集團、日本住友不動產、韓國樂天不動產、韓國LH集團、韓國三星集團…等。
值得注意的是，2021第一季打響名號的『日本Samty集團』將會開出2021年第一個代表建案，日本Samty集團與越南最大的Vinhomes集團合作推出河內智慧城(Vinhomes Smart City)第四期的Sakura櫻花城，全案預計在2021年6月開始銷售。
2021年的河內房地產市場也面臨了越南知名的『土地熱潮』，在河內市東邊的龍邊區、嘉林縣、東安省因為河內知名的『紅河都市計畫』，使得大量的熱錢湧入，土地漲了40%-60%，公寓漲了10%-20%
河內西邊則面臨較多的公寓供給，其中以Vinhomes Smart Ciy為最大宗，進而影響到其他小品牌建商的房屋買賣與出租市場。
Vinhomes更於2021年推出自家的房屋出租平台，加上公布2021年第三季將要開幕的Smart City智慧城巨型購物中心，預計Vinhomes將會持續拉開與河內各家小品牌建案的差距。
2021年第1季『河內房產』熱門建案買賣價&投資出租報酬率
| 河內建案名稱 | 所在位置 | 2房的使用面積 (換算台坪) | 2021第1季 市場買賣價 (換算台幣) | 2021第1季 出租行情 (換算台幣) | 投資收租 回報率(%) |
| Vinhomes Metropolis | 巴亭郡 | 23 | 6,384,000 | 35,000 | 6.03% |
| Vinhomes Smart City | 南慈廉郡 | 16 | 2,419,200 | 12,500 | 5.68% |
| Goldmark City | 北慈廉郡 | 25 | 3,292,800 | 16,250 | 5.43% |
| Vinhomes Symphony | 龍邊郡 | 20 | 3,640,000 | 17,500 | 5.29% |
| Vinhomes Skylake | 南慈廉郡 | 21 | 3,920,000 | 18,750 | 5.26% |
| Vinhomes Royal City | 青春郡 | 21 | 3,528,000 | 16,250 | 5.07% |
| D’capitale | 紙橋郡 | 21 | 4,116,000 | 18,750 | 5.01% |
| The Sun | 南慈廉郡 | 23 | 3,780,000 | 16,250 | 4.73% |
| Kosmo Tay Ho | 北慈廉郡 | 26 | 4,093,600 | 16,250 | 4.37% |
| 6th element | 西湖郡 | 21 | 3,528,000 | 13,750 | 4.29% |
| Gold Tower | 青春郡 | 29 | 4,300,800 | 16,250 | 4.16% |
| My Dinh Pearl | 南慈廉郡 | 22 | 4,062,800 | 15,000 | 4.06% |
| Dreamland Bonanza | 南慈廉郡 | 22 | 3,427,200 | 12,500 | 4.01% |
| Vinhomes Westpoint | 南慈廉郡 | 21 | 4,508,000 | 16,250 | 3.97% |
| Vinhomes Gardenia | 南慈廉郡 | 26 | 4,334,400 | 15,000 | 3.81% |
| Goldenpark Tower | 紙橋郡 | 26 | 4,575,200 | 15,000 | 3.61% |
| Sky Park Residence | 紙橋郡 | 26 | 5,779,200 | 16,250 | 3.09% |
由上面數據可以看出，目前以越南河內的房地產市場來說，Vinhomes這個越南最大的房地產品牌仍然是在許多方面獨占鰲頭。無論是租金昂貴的豪宅市場，或是平價的中產市場，幾乎都被Vinhomes集團囊括。
值得注意的是，其中不是大品牌的建案Goldmark City仍能獲得較佳的收租投資報酬率，最主要的原因是『學區房』的關係。
Goldmark City位於河內市的韓國學校走路可到的距離，因此吸引了大量韓國人前來租屋，即使房屋出租市場受到Vinhomes的強力挑戰，Goldmark City這個建案仍是屹立不搖，且相當容易出租。
2021年第1季『河內房產』熱門建案的租金變化率
| 河內建案名稱 | 所在位置 | 2020年第4季 出租行情 (換算台幣) | 2021年第1季 出租行情 (換算台幣) | 租金變化 (%) |
| Vinhomes Metropolis | 巴亭郡 | 31,900 | 35,000 | +10% |
| Vinhomes Skylakes | 南慈廉郡 | 17,729 | 18,750 | +6% |
| My Dinh Pearl | 南慈廉郡 | 14,790 | 15,000 | 1% |
| 6th element | 西湖郡 | 13,920 | 13,750 | -1% |
| Vinhomes Symphony | 龍邊郡 | 17,719 | 17,500 | -1% |
| D’capitale | 紙橋郡 | 18,995 | 18,750 | -1% |
| Vinhomes Gardenia | 南慈廉郡 | 15,197 | 15,000 | -1% |
| Vinhomes Westpoint | 南慈廉郡 | 16,463 | 16,250 | -1% |
| Gold Tower | 青春郡 | 16,472 | 16,250 | -1% |
| Vinhomes Smart City | 南慈廉郡 | 12,673 | 12,500 | -1% |
| Kosmo Tay Ho | 北慈廉郡 | 17,719 | 16,250 | -8% |
| Goldmark City | 北慈廉郡 | 17,729 | 16,250 | -8% |
| Vinhomes Royal City | 青春郡 | 17,729 | 16,250 | -8% |
| The Sun | 南慈廉郡 | 17,729 | 16,250 | -8% |
| Sky Park Residence | 紙橋郡 | 17,729 | 16,250 | -8% |
| Dreamland Bonanza | 南慈廉郡 | 15,197 | 12,500 | -18% |
強者恆強、出租容易的房地產品牌「 Vinhomes 」
值得注意的是，在整體越南房屋出租市場面臨許多困境的情況底下，以Vinhomes為主的高級住宅市場仍吸引了大量的需求，並在2021年第一季的河內房地產出租市場取得了非常亮眼的表現。
租金漲跌方面，有別於大部分建案是租金下跌、削價競爭的狀況，河內Vinhomes的兩個高級住宅Vinhomes Metropolis與Vinhomes Skylakes的租金反而逆勢增長。
追究其背後原因，主要是因為地點佳、品牌知名度高、生活機能便利。
租金大量下跌的建案「Dreamland Bonanza」
在2021年值得注意的是，由於疫情影響，許多小品牌建商紛紛都出了問題，無論是胡志明市或河內市都無一倖免。
河內市有名的就是Dreamland Bonanza這個項目，在2021第一季發生了抗議事件，大樓外時常高掛的抗議的紅布條，居民也常常進行抗議，記者時常報導，加上本身生活機能不如其他建案，讓許多已購買的投資者只能選擇降價求租以度過低潮期。
2021年第1季越南房屋市場：總結
由本次的數據可以明顯看出『生活機能』、『品牌知名度』、『學區房』對於房地產的買賣或出租來說佔有舉足輕位的地位，而當房地產市場處於比較艱辛的時候，上述因素的影響程度又更明顯。
即使出租市場遭遇新冠疫情的打擊，擁有強大生活機能的大品牌建商仍是強者恆強、屹立不搖。
而當市場上產品選擇眾多時，品牌知名度高的高級住宅往往更容易吸引到投資者或租客。
因此當我們投資者在選擇時，更應該明辨是非，清楚的了解大品牌背後操作的原理
備註：越南房屋與租金的價格會因為許多因素有差異，我們的房地產統計數字採用最折衷的算法來提供各位投資者做參考。本報告的數字已經加入房屋裝修的金額與物業管理託管的仲介費，然而在實際的狀況底下，仍有許多額外因素可能導致更高或更低的表現水準。
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