越南自從2021年4月底連假之後，開始爆發新一波的新冠肺炎疫情，越南政府為了有效防止疫情持續擴散，陸陸續續在不同的城市宣布社交管制措施。
越南首都河內市也在7月中旬宣布全面封城的指示，周邊城市的居民已經無法自由進出入首都。
接二連三的疫情對越南首都河內房地產的市場也造成了一定的市場影響，無論是越南河內市的房價或是租金都有不同的變化。
今天越南房地產投資網將帶您一次看懂，越南房地產在2021年第二季的市場行情究竟發生了哪些變化。
2021年第2季市場概況：外資投資降，租金下跌，房價波動
越南的外資投資總額同比去年下降11%
根據越南計畫投資部所公布的最新資料，越南在2021年前七個月的外資投資總額為167億美元，同比去年下降了11%，其中有6.95%是投入到房地產裡面。
台灣人加碼投資的資金仍不斷流入
在2021年間的四到七月之間，越南媒體經常報導關於台灣的「富邦富時越南ETF基金」幾乎每一兩個月就會看到富邦etf又將資金投入越南股市的新聞。
值得注意的是，該ETF基金被稱為「越南版台灣50」，而其組成的投資選擇則是以越南第一名的企業 Vingroups與房地產開發商 Vinhomes或相關企業為主要的投資重點。
越南的房價波動，首都河內市的關注度最高
而根據越南房產市調機構所公佈的最新報告顯示，河內第二季的房地產市場比胡志明市更讓人受矚目。
整體而言，位於北越的越南首都河內市房價平均上漲了2.6%，是漲幅最高的越南城市，而南越的胡志明市是趨於平穩的增長1.4%。
該越南房地產市調機構的報告更指出，胡志明市房地產漲不動的最大的背景原因是因為「胡志明市的公寓價格已經經歷許多年的上漲」，而河內市則是相對符合符合越南的房價水準。
越南房地產經紀人協會也指出，在胡志明市的許多公寓價格比2019年上漲了將近100%，目前漲幅幾乎微乎其微，然而河內市的房價則是相對有更好的增長空間與幅度。
對於越南房地產的市場現況，該經紀人協會的總結是「市場供給與新建案稀少，公寓價格平均上漲」
河內房地產市場與房價: 第二季的真實狀況
根據越南房地產投資網與河內富江越南不動產團隊所做的調查，在2021年第2季的河內市的房價有相當特別的變化。
越南房價變化背後，反映著買方習慣的改變
在全球通貨膨脹的情況之下，越南河內房地產面臨全面上漲的趨勢，在經歷了第一季的土地熱之後，資金在第二季逐漸流入房地產的公寓市場。
有些河內的公寓在第二季過後漲了，然而，有些公寓的房價卻跌了。
以下我們整理了最新的越南房價資訊，並與前一篇【2021年第1季河內房屋市場報告】做比較，為您帶來河內房產市場第二季房價動態。
這些都是越南買家（或外國投資者）相當關注的16個指標性的河內房地產建案，而其越南房價變化的背後，就是反映著買方(或投資方)在購買房屋或投資時的優先先後順序，我們將逐一舉例探討。
| 建案名稱 | 所在位置 | 2房使用面積 (換算台坪) | 市場買賣價 (換算台幣) | 房價變化 (與第1季相比) |
| Vinhomes Metropolis | 巴亭郡 | 23 | 7,660,800 | 18% |
| Goldmark City | 北慈廉郡 | 25 | 3,880,800 | 16% |
| Vinhomes Symphony | 龍邊郡 | 20 | 4,186,000 | 12% |
| Vinhomes Skylake | 紙橋郡 | 21 | 4,312,000 | 8% |
| Kosmo Tay Ho | 北慈廉郡 | 26 | 4,334,400 | 5% |
| 6th element | 西湖郡 | 21 | 3,626,000 | 3% |
| Gold Tower | 青春郡 | 29 | 4,300,800 | 0% |
| Goldenpark Tower | 紙橋郡 | 26 | 4,575,200 | 0% |
| Sky Park Residence | 紙橋郡 | 26 | 5,779,200 | 0% |
| Vinhomes Gardenia | 南慈廉郡 | 26 | 4,334,400 | 0% |
| Vinhomes Royal City | 青春郡 | 21 | 3,528,000 | 0% |
| Vinhomes Smart City | 南慈廉郡 | 16 | 2,419,200 | 0% |
| The Sun | 南慈廉郡 | 23 | 3,675,000 | -3% |
| My Dinh Pearl | 南慈廉郡 | 22 | 3,798,718 | -7% |
| Dreamland Bonanza | 南慈廉郡 | 22 | 3,024,000 | -12% |
| D’capitale | 紙橋郡 | 21 | 3,528,000 | -14% |
越南房價變化：房價上漲的河內建案
由上列表格可以看出，越南河內市的房價在第二季有漲有跌，其中又以開發商 Vinhomes 的三個建案漲幅最多。
分別是開發商 Vinhomes 品牌的 Metropolis, Skylake與Symphony三個建案。
這幾個都是越南與外國買家特別關注的核心房地產建案，都屬於指標性的大型社區以及外國人生活的主要區域，也就大部分有錢的越南或外國買家在購屋時會優先選擇的房產建案。
這些建案通常具有幾個保值性較佳的特點，除了適合自住以外，也適合出租，這些特點包括：
1.地段較佳
2.生活機能便利
3.容易出租
4.屬於越南第一的Vinhomes的品牌
值得注意的是，有一個建案比較特別，那就是Goldmark City，這個建案既不屬於大型開發商 Vinhomes，也不屬於核心地區的房地產建案
其房價上升的背後原因值得進一步探討，本部分將留到文章後段作解析。
市中心的房產：令人驚訝的上漲幅度
位於河內商業市中心巴亭郡的豪宅建案 Vinhomes Metropolis ，在2021年第二季上漲比前一季有18%之多，乍看之下相當驚人，然而實際上，因為販售的單位少之又少，加上大量買家追逐市中心的房地產，進一步導致該建案的房價快速上升。
單一季18%的越南房價漲幅看似非常驚人，不過就是從每平方米單價$3,200(美元)漲到$3,800 (美元) ，而這樣的價格，如果以市中心房地產來說，仍然是相對便宜。
| 【越南買房小常識：單價$3,800美元是什麼概念？】 首先，單價$3,800美元的價格，在北越的首都河內市可以買到商業中心的房產，然而同樣的價格，在南越的胡志明市卻只能買在市區約15分鐘車程的地段，無法擁有市中心房產。 至於$3,800美元是什麼樣的概念呢？ $3,800美元就等於是每1台坪的單價是33萬元新台幣，但您別忘了「買越南房不用計算公設」這一個特性，因此實際算下來，每一實際台坪的單價約在新台幣26萬左右。 |
越南房價變化：房價下跌的河內建案
然而市場上並不是所有建案都上漲，有些建案竟然跌了，2021年第2季與第1季房價相比，有下跌的房子主要集中在河內市的南慈廉郡與紙橋郡。
分別是：My Dinh Pearl (-7%)，The Sun Me Tri (-3%) ， Dreamland Bonanza (-12%)， D’Capitale(-14%)
探討背後下跌的原因，這些都是屬於投資者比較多的建案，而這樣的建案在疫情以前多半是以出租給外國人（尤其是韓國,中國,日本的公司客戶）來獲取高收租回報為主要目的。
隨著疫情影響，外國專家無法順利入境，市場上租屋的外國人減少了，租金就隨著下跌了，投資報酬率差的情況底下，出手賣房的人也就多了。
| 【越南買房小常識：出租房的投資風險】 當一個房產(建案)不滿足自住的基本條件，沒有便利的生活機能或地段，單純以出租為主時，將非常仰賴出租市場的狀況。 當出租市場好的時候，將可以獲取較佳的投資報酬率。當出租市場較差的時候，整體出租與買賣需求將會快速下降。 |
河內租金下跌的趨勢
隨著越南疫情的影響，河內的房地產出租市場面臨一定的困境，相較於第一季的表現，2021年第二季得租金普遍下跌了，其中又以下列幾個建案最為明顯，詳見下表：
| 建案名稱 | 所在位置 | 2房的使用面積 (換算台坪) | 出租行情 (換算台幣) | 租金變化 (與第1季相比) |
| D’capitale | 紙橋郡 | 21 | 17,500 | -6.67% |
| My Dinh Pearl | 南慈廉郡 | 22 | 13,750 | -8.33% |
| The Sun | 南慈廉郡 | 23 | 13,750 | -15.38% |
| 6th element | 西湖郡 | 21 | 12,500 | -9.09% |
| Goldmark City | 北慈廉郡 | 25 | 15,000 | -7.69% |
| Kosmo Tay Ho | 北慈廉郡 | 26 | 13,750 | -15.38% |
由上面的資訊可以看得出來，河內市西邊房產市場面臨租金下跌的趨勢，這些租金跌幅的背後，反映的就是外國人租房需求持續減少的市場趨勢。
當市場的租屋需求逐漸回歸到越南的本土租金市場時，許多以出租為主的投資者不得不降價求租，或忍受更長的空屋閒置期。
值得注意的是，雖然租金下跌是趨勢，但當越南房產有一定的品質或生活機能時，它的租金仍會具有一定的市場水準。
以河內市房地產為例，一個不錯的兩房產品（撇除市中心與郊區）的合理越南租金，通常介於越南盾1000萬(10,000,000)到1400萬(14,000,000)之間，換算成台幣，就是約新台幣$12,500到$18,000之間。
像這樣的租金，就是越南人承受得起的租屋價格，這也恰好符合了上述的各項數據 。
特殊案例探討：租金跌了，房價卻漲了的河內建案
一個越南建案的房價與租金，反映的是市場上的供需多寡。然而在河內卻有一個建案相當特別，那就是河內市北慈廉郡的Goldmark City
相較於第一季的表現，該建案在第二季的租金跌了7.6%，房價卻漲了16%
這麼特殊的現象，可能歸因於剛性需求較強烈的房產特性之一，那就是「學區房」。
我們河內富江越南房地產目前在 Goldmark City 有41間公寓正在出租，而根據我們對於該社區的調查，我們可以得出一個結論：
這個建案除了是河內市唯一一個可以走路到韓國國際學校的社區，社區內更有河內赫赫有名的牛頓私立雙語學校(Newton Grammar School)
而相較於其他河內市西邊的出租房建案，Goldmark City不只是具有出租給外國人的優勢，更具有越南本地學區房的剛性需求。
這樣的建案，往往任何時候都有越南的買家想要入手，因此這也讓Goldmark City建案的房價在所有的出租房之中反而逆勢上漲。
值得一提的是，Vin集團旗下的Vinhomes Smart City(河內智慧城)也是受惠於學區房的主要產品之一。
在社區內擁有越南有名的私立雙語學校，全名稱為: Vin School，因為學區房的緣故，讓河內的Vinhomes Smart City始終擁有穩定的買家與租客。
| 【越南買房小常識：越南的明星私立雙語學校 Vin School】 越南最有名的雙語學區，莫過於Vingroup (譯:Vin集團)旗下的雙語學校，全名叫做：Vinschool (譯:Vin學校)  Vinschool學校通常設置在「開發商Vinhomes」的建案裡面，而且只有住在建案社區裡面的住戶可以申請就讀，屬於剛性的學區房，在這樣一間的學校讀書的中學生學費一個月約新台幣$10,000到$16,000(約美金$300-$550/月) |
2021年第2季越南房屋市場 : 總結
越南房價與租金受疫情影響而有波動是相當正常的，然而每一次的房價或租金更動都可以看出背後的背景與原因。
至於租金下跌的狀況會持續到什麼時候，則要取決於整體疫情持續的程度，估計在越南疫情穩定之後，租金市場將隨著貿易經濟與景氣回溫而有上升。
在情況尚未獲得改善以前，若是以出租房屋為主的海內外的投資者，可能都只能接受低租金市場的新常態。
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備註：越南房屋與租金的價格會因為許多因素有差異，我們的房地產統計數字採用最折衷的算法來提供各位投資者做參考。
本報告的數字已經加入房屋裝修的金額與物業管理託管的仲介費，然而在實際的狀況底下，仍有許多額外因素可能導致更高或更低的表現水準。
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