越南買房注意! 持中國護照在越南投資房地產,安全嗎?一切都要從房產證說起。

這一篇是寫給持有中國護照越南房產投資者,無論是新式護照還是舊護照的人。如果您是來自中國的投資者,這會是您讀過比較詳盡的越南買房注意事項文章。
如果您是非中國護照的投資者,那這一篇也將完全的讓您對越南房地產投資風險大大的改觀,值得您看到最後面。

火熱的越南房地產市場,現在值得投資嗎?

越南房地產市場在過去幾年非常吸引中國投資者,尤其中高端的房地產項目,許多中國來的資金都轉投入越南房地產,讓越南房地產市場變得蓬勃發展。

2020年的越南房地產市場又受到全球肺炎疫情的影響,這時候的您可能會想:
此時此刻正是投資越南房地產的好時候
如果您是這樣想的話,這一篇越南房地產投資的文章,您一定要看到最後。

一切都要從2018年開始說起···

2018年的越南房地產市場是近幾年最精彩的時刻,如果您是已經投資越南的人,或者曾來商務考察越南房地產市場的,您或許聽聞過這個經典的時刻。

買房要搖號(抽籤),開盤就售罄

抽中當天轉手,賣了又買、買了又賣···

2018年的越南房地產市場,購買人潮絡繹不絕
越南房地產市場在2018年的輝煌時期,您不能不知道。

蓬勃發展的越南房地產市場

首先您要知道,越南房地產市場本地人購買力一直都很足夠。越南在過去十年時間經濟起飛時間,每年保持高經濟成長速度,讓越南人的收入持續增加,只要在這個國家做生意的人,多少都能存到一桶金,買房成家立業,根本不是夢。這也讓越南人買房買得相當踴躍,越南房地產市場蓬勃發展。

這時候的越南房地產市場,尤其是胡志明市的房地產,養活了許多在胡志明市的越南房地產仲介越南房地產開發商,也吸引許多來越南掏金外國投資者,除了有許多的新建案,改變了胡志明市的都市面貌,也讓胡志明市的房價像火箭般的一飛衝天。

越南房地產市場的蓬勃發展,讓胡志明市的都市化程度不斷提升,也讓越南房價一飛衝天。
胡志明市二郡的空拍圖,圖片裡面的項目幾乎都是2018年時銷售與興建的。

所以這和中國投資者有什麼關聯呢?

中國人自2018年起,
已經是胡志明房地產的最大投資者

中國房地產投資者在越南買房的數量不斷上升,在2018年已經超過1/3

越南從2015年7月執行了新的越南住房法修正法案開放外國人來越南投資房地產許多越南房產仲介也是從2015年才開始學習外國人的房地產投資法規,真正到了越南不動產仲介的「戰國時期」就是2018年,這一年時間,許多講中文的房地產公司都來到了胡志明市。

「投資東南亞,收租回報8%起···」

「胡志明市宛如上海浦東··」

各種中文行銷被大量投放在網路上,到處都可以找到關於投資越南房地產的廣告,各式各樣的行銷文章行銷影片越南房地產說明會,應有盡有。

中國投資者在2018年成為了胡志明市房地產投資的主要市場資金來源從2016年與2017年的不到5%,到2018年的9月瞬間增長到31%。

許多越南房地產開發商見這一波中國人買房熱潮勢不可擋,大量因應著外國投資者買房特殊銷售政策也因應而生。外國人越南買房買賣合約、長期租賃合約越南買房抽籤越南房產證,這些都是2018年越南房地產市場的熱門關鍵字。

2018年的熱潮過後,到了2019年仍有許多外國投資者前來越南投資買房,然而這些在2018年以前已經購買的投資者也面臨了第一波的交屋潮,跟交房有關的後續問題也開始陸續浮現。

您所認識的越南買房流程與法規是…?

越南買房的基本流程有三個:入境簽約、交房、與申請房產證

說到越南房地產投資流程,有幾個比較重要的時刻,包含入境簽約交房以及申請與領取所有權狀,這些都是缺一不可的越南買房關鍵時刻。然而談及法規,無論您是在哪裡找到的越南房地產法規資訊,幾乎所有的仲介都秉持著幾個原則:

「合法入境就能在越南買房」

這道理看起來好像沒有問題,根據越南法律規定外國人在購買越南房屋時必須出示帶有越南移民局入境證明印章有效護照

所以開發商與房地產仲介都是照著遊戲規則來走。而過往買越南房產的客人,都已經走完前兩個步驟,來到了最後【申請與領取權狀】的部份。這時候就是一個非常有爭議的地方了。

等了兩年,苦等不到房產證

有些跟其他房仲買房的外國客人,在購房後兩年仍拿不到所謂的越南房產證。詢問原本的房產仲介,原本的房產仲介只默默的表示:

持有買賣合約等於是房屋所有權」?
「用買賣合約可以進行交易,不影響所有權」?這些正確嗎? 我們一起來看看···

公寓房屋的所有權定義是…?

上述您所看到的是一種很常見的越南仲介說法,然而這並不是正確的越南房地產法規

會有這樣子的說法,主要歸因於許多越南房地產仲介對法條的不熟悉,以訛傳訛的銷售,仲介之間相互模仿、相互打聽。追根究柢,越南的房地產法規是非常清楚的

法律規範的房屋所有權證書又稱「粉紅書」也就是我們俗稱的房產證

越南房地產的房產證又稱粉紅書,是越南房地產的所有權證書。

粉紅書越南建設部發行的房屋所有權證,內容主要是記錄房屋所有權土地使用權

過去越南就曾經發生過,有些房地產開發商雖然與投資者簽定了買賣合同,但是買家始終無法取得房產證,進而而群起抗議,甚至在公寓上掛滿了紅布條,昭告天下,希望不要再有更多的受害者,鬧上了新聞版面。

越南公寓大樓外牆高掛紅布條,抗議領不到越南房產證。
越南房產的買家因為沒有取得所有權狀而抗議
有些越南房地產投資者或買家會特別擔憂小品牌的越南房地產開發商無法辦理房產證
即使擁有房屋買賣合約,許多越南買房的人仍擔心房子遭到抵押

這些都是有「買賣合約」,但是沒有「房產證」的真實案例。

因為開發商始終無法合法的辦理所有權的轉移,讓這些投資購買公寓的買家人心惶惶,都擔心自己的房子被開發商拿去做抵押,而無法取得房產證。

越南的法律上,這種交易被歸類為合法的交易,但是違法的開發商。因為許多越南房地產的購買者在購買房屋之前,並不知道開發商有違法的事實,直到交房後三年、五年了,仍無法取得房地產所有權狀。因此只好走上媒體。

唯有真正的取得房產證,
才算是真的取得房屋所有權。

已經交房了,
但是還沒拿到房產證,是什麼狀況?

「房產證要等一到兩年才會核發下來」?

許多越南房地產仲介對於房產證的辦理有這樣的解釋,然而追根究柢,開發商雖然必須協助投資者申請房產證,但核發房產證是越南建設部的權限,而這個核發的時間,還真沒有人說得準。
因為: 越南房產證能否成功核發下來的關鍵,取決於開發商以及房產買家文件完整以及合法性

如果您今天購買的公寓產品有遇到下列幾種情形,那幾乎代表您將會很難取得房產證:

  1. 越南房地產開發商的文件不完整
  2. 越南房地產開發商未完成稅務義務
  3. 投資者(買方)提供文件不完整
  4. 投資者(買方)不符合購房的資格

還有許許多多的因素,將會導致投資者(買方)無法取得房產證。
過去曾有客戶詢問,已經跟別人買了2年都還沒有申請房產證,這是很奇怪的事情。

越南房地產法規可是有明文規定,開發商必須協助投資者申請房產證,根據【越南住房法】第26條第7例內說明:”自開發商移交給買方之日算起,或者買方已按協議支付全額款項的那一日起的50天內,除非買方自願執行申請房產證的程序,否則必須遵照法律程序向國家主管機構申請將房產證頒發給買方。

越南房地產法規明文規定,開發商有義務要協助消費者申請房產證(所有權狀)

也就是在交屋日起算50天內越南房地產的開發商必須要協助投資者開始著手申請房產證。若開發商沒有按照法律規定來幫投資者遞交文件,那就會被政府罰錢。

沒有房產證的風險是?

特別要注意的是,若是簽了買賣合同,但是開發商仍遲遲無法給出房產證,這時的房屋所有權是在開發商手上,您可能面臨到的風險包含:
1. 房地產遭抵押貸款
2. 開發商未完成土地與稅務文件而無法轉移所有權
3. 開發商倒閉
只要遭遇到任何上述的突發狀況,買家將無法取得房產證,也就沒有房屋所有權。
雖然只有買賣合約屬於合法交易但是只要開發商有任何萬一,有任何違法行為,都將導致投資者有可能拿不到房產證,這會讓投資者置於高風險之中。

因此我們必須很清楚的知道: 簽了「買賣合約」不代表拿到「公寓所有權」,簽買賣合約仍能轉讓、出租、繼承,但惟有拿到房產證的那一刻起,您才真正的取得公寓所有權。

確保自身投資權益,請拒絕小品牌的越南房地產開發商

越南房產證的投資風險如何拿捏?

前面我們有提到: 房產證能否成功核發,取決於開發商以及房產買家文件完整以及合法性

所以要避免投資風險,我們首先要確定:
1.開發商銷售與建設的合法性。
2.我們自身購買的合法性。

但是坦白說,光是開發商的銷售與建設合法性,就有許多房地產仲介無法回答您。代銷仲介如何知道建商的文件合法性?
代銷仲介如何知道建商的財力沒有問題?有沒有完稅?
代銷仲介如何知道房地產文件符合發放房產證的標準?
光是開發商本身的不確定性,就已經是莫大的投資風險了。

唯一的解法就是:
購買大品牌開發商的房子。

而我們這裡所說的大品牌,
不是前幾名的品牌而已,
而是第一名的品牌。


這個品牌叫做Vinhomes,是越南最大的房地產開發商母企業VIN集團是越南最大的私有企業老闆就是越南首富

越南房地產第一名的企業老闆就是越南首富
越南最大的房地產商同時還跨足許多不同產業。
無論在河內房地產市場還是胡志明房地產市場,Vinhomes這個越南第一名的房地產開發商的建案往往都是地標

在越南,外國人房產證的發放都是線上公佈,網路上都找得到的清楚資訊。

所以我們就帶各位來看看2020年2月的最新一次外國人房產證的發放新聞,新聞中的7個項目內,就有4個項目來自於越南第1名的Vinhomes顯示Vinhomes這個越南房地產發展商遵守一切法律規範的

在2020年的房產證發放新聞中,7個項目內有4個是Vinhomes這個知名的越南房地產開發商。
於2020年2月最新一次的外國人房產證核發內,7個項目有4個屬於越南第一名的開發商VINHOMES

而網路上更是可以直接找到本次房產證所發放的項目名稱單位號碼外國人所有權擁有人的全名。可見購買Vinhomes的項目多有許多姓氏為KIM、YOON、LEE的,多半是韓國投資者。

大部分房產證的清單上都可以見到韓國投資者的姓名。
根據越南政府的公開資訊,外國人所有權狀的發放都是一律列冊公佈於網路上。

購買越南房地產,
如何避免無法取得房產證的風險?

除了檢視自身文件合法性之外,最好的辦法就是審慎的選擇大品牌的越南房地產開發商,惟有如此才能確保自己的投資權益

中國人究竟有沒有辦法在越南買房?

這是一個非常好的問題!也是本篇的重點。現在越南房地產仲介之中,有許多關於中國護照能否正常買房的議論。前面我們提到,要評估能否取得房產證,有兩個評估重點:

  1. 開發商銷售與建設的合法性。
  2. 我們自身購買的合法性。

而關於自身購買合法性,在越南的知名新聞DAN TRI網站上,就有一篇標題《為什麼中國人要在越南買房》的文章,文中特別提到:
根據越南法律規定,在越南投資房地產外國人必須要繳交護照證明,這樣才有資格獲得政府所授予的公寓所有權的資格。然而,由於中國護照上有著侵犯越南主權的圖片,因此來自中國的買家通常很難從越南取得獲得房產所有權。」

而這些內容也是同時獲得許多開發商的印證,確實市場狀態就是如此。持有中國護照的投資者將很難拿到房產證所謂有關主權的爭論,本篇不贅述,您可以參考《維基百科:中國電子普通護照爭議》

只要您是持有中國護照的買家有些產品無法購買
另外,有些產品雖然可以簽買賣合同,但是仍無法獲得房產證

總而言之,只要持有中國護照,即使簽了買賣合同,仍然是很難取得越南房產證的。因為這屬於【投資者(買方)不符合購房資格】的一部分。

越南房地產投資,中國人如何賺錢?

說了這麼多,難道就代表中國護照的買家無法投資越南了嗎? 其實不是的,每年仍有許多中國買家前來投資越南房地產,而投資的管道是透過所謂《50年租賃合同》的形式來進行這是在沒有越南房產證的情形下仍能投資越南房地產的形式之一。

50年租賃合同不是租房子,而是開發商給予暫時不符合資格的買家的投資購買途徑。
暫時不符合資格不僅僅是外國買家可能有的狀況,連越南人也會有。以下我們說明一個實際的例子。

越南人的實例操作: 有位越南買家從開發商手上購買了一塊土地,正準備要興建別墅,然而這個土地暫時無法辦理過戶越南買家,因此土地的原持有人(開發商)會選擇與越南買家簽署50年租賃合約直到房屋所有權可以合法轉讓的時候,開發商就會和越南買家再簽署買賣合約,並取消租賃合約,同時申請所有權轉移辦理權狀

案例說明: 中間這個暫時無法辦理過戶的過渡期,就是用50年租賃合約來取代,雖然所有權仍在開發商手上,但是買家可以進行買賣、裝修、出租等所有房屋的程序,而這段期間無法跟銀行申請貸款,因為沒有房產證。等到過度期結束,一切文件符合簽買賣合約的資格,雙方則會改簽訂買賣合約

租賃合約範本

越南第1名的開發商Vinhomes有發現了這點,因此只要是持有中國護照的買家,仍可以購買Vinhomes的50年租賃合同,和越南第一名的開發商直接簽訂合同。

Vinhomes的50年租賃合同範本

中國投資者購買50年租賃合同的優劣分析

【優點】
1.租約不受外國人名額的限制,可以任意購買與越南人一樣的單位。即使同一棟樓的外國人名額已經完售,中國買家仍能以租約的形式取得同一棟樓的越南人單位。
2.租約的轉讓容易且彈性,因為合約內容明確說明,只要後續二手轉讓時,跟您買房子的人符合房產證的資格(非中國護照),那跟您買的人就能取得買賣合約與房產證。
【缺點】租約的缺點是無法辦理房產證,但是期間仍能進行交房、裝修、出租、轉讓..等,與買賣合約有著相同的權益。
【風險】 租約的風險就是開發商如果倒閉、財務出狀況,則租約沒有所有權的情況下,投資者就要承擔後續突發狀況的風險。避免風險最好的辦法就是選擇大品牌的開發商。

50年租約是中國籍投資者的一個機會

選擇大品牌的開發商是唯一解法

在中國護照無法購買許多越南房地產項目的情況底下,租約是一個投資越南房產的機會與渠道,讓許多中國籍的投資人仍能在越南房地產投資上有賺錢機會。

即使中國投資者選擇其他開發商的產品,並簽立了買賣合約,其承擔的風險是和50年租約一樣的。只要小品牌的開發商財務出狀況或倒閉,無論您是買賣合約或者50年租賃合約,都承受著相同的風險,都無法取得房產證,也就沒有太大意義。

避免風險最好的辦法就是選擇大品牌的開發商

破紀錄! 疫情之下仍單日銷售超過100間的房地產項目。

2020年7月的越南經歷第二波的越南疫情。但是一個周末過去了,竟然傳來消息說有個房地產項目打破紀錄,在疫情肆虐當下,單日線上銷售仍超過100間。許多越南人甚至看都不看就買了這個知名項目。

這個項目就是我們跟大家推薦的河內智慧城(Vinhomes Smart City),位於河內市近郊,靠近商業區,擁有得天獨厚的小區環境與便利的生活機能。

越南疫情之下,越南房地產開發商單日銷售破百間的輝煌紀錄

沒錯,我們說的就是這個建案,這是2020年越南房地產市場銷售最火熱的項目。

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本文提及的資料來源:
越南房地產法規: 越南住房法全文 (越南文法條)
越南新聞:一系列等待房產證的房屋上千位擔心和苦等房產證的住戶人們為了房產證而苦惱中國人堅持在越南買房,為什麼?河內向一系列外國組織和個人發行了公寓的房產證
維基百科: 中國電子普通護照爭議

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