《河內房產》河內房價最貴地段,市中心還劍區的投資指南

繼前一篇《越南買房流程一次看懂,10步驟買到越南好房!》獲得廣大迴響之後,我們收到許多房產投資者的詢問,許多投資者在第一次研究越南房地產市場時,最常有的疑問是:河內市中心在哪裡?

投資者對河內市中心的錯誤認知

說到河內市的市中心,很多台灣的投資人常犯了一個錯誤,那就是認為在河內市西邊的新興區域(紙橋區、南慈廉區..等)會成為河內市的新市中心,但是這資訊卻是不正確的。
當然這並非投資人的錯,而是不動產市場上普遍的一種銷售手法。因此在開始閱讀以前,您可以先點擊下列幾個常見問答,看看自己對於河內房地產的認識與事實是否有出入:

河內房產投資的錯誤迷思一:還劍區是老城區,只有觀光,沒有商業

還劍區不只有旅遊的老城區,更有河內市的商業金融中心。
還劍區是河內市商業辦公室租金最高的區域,越南與國際級的各大金融機構都將總部設在還劍區。五星級旅館、奢侈品銷售也全都是以還劍區為主。

河內房產投資的錯誤迷思二:還劍區已經是老城區,未來沒有發展

還劍區是河內市的市中心,而整個越南首都河內市的都市建設或公共運輸都是從還劍區為起點,向外擴展。
越南政府明確定義還劍區就是國家級建設的中心,而無論是日本、韓國、法國或其他都市規劃與建設專業機構,都明確地將還劍區定義為越南首都河內市的市中心。

河內房產投資的錯誤迷思三:還劍湖房子只能蓋3-6層樓的房屋,未來沒有發展性

還劍湖只有觀光區(酒吧街)的房屋能蓋3-6層樓,至於還劍區內的核心商業區則不受此限制。
還劍湖的商業區內”正在興建“各房地產開發商或銀行企業總部大樓,而且都是高樓
越南房產投資指南河內市中心BRG開發商大樓
2021年剛完工的新大樓,還劍區的商業區內將持續有新的頂級商辦進駐

河內房產投資的錯誤迷思四:紙橋區或南慈廉區將會是河內市的新市中心

正確解答:河內市的市中心仍然是還劍區,並沒有將”紙橋區、南慈廉”規劃為市中心的打算。
事實上,紙橋區、南慈廉的定位是以還劍湖為市中心的“擴張城區”,就跟其他區域(青春區、北慈廉..等)是一樣的,因此,紙橋區和南慈廉區都不是市中心。

河內房產投資的錯誤迷思五:南慈廉區有河內市最高樓72大樓,將會是新市中心

南慈廉區的72大樓是河內市早期的大樓,該建築過去曾一度停工。

因為72大樓的公寓過於老舊,現在每平方米只要$1,900美元(不到台幣20萬/坪)使得它的房價遠遠低於其他住宅的市場行情,二手房買賣也相對不容易。

南慈廉區72大樓周邊是河內市想要發展的一個商業區,屬於擴張城區,並不是市中心區。

另外,河內市最高樓的計畫是108樓,是在紅河另一邊的東安區(Dong Anh),且將由越南房地產開發商BRG與日本住友不動產(Sumitomo)共同打造,該建設計畫已對外發布,市中心並不在河內西邊的紙橋或南慈廉區。
河內新地標108大樓
圖片中是108大樓的設計,地址位於河內市東安區(Dong Anh),並不靠近紙橋區或南慈廉區。

河內房產投資的錯誤迷思六:河內市有名的還劍區、二徵夫人區、巴亭區屬於歷史古蹟區

還劍區、二徵夫人區、巴亭區都是知名的商業區,而這些區域的越南房子都有著河內數一數二高的房價。
在這些區域的辦公大樓有許多越南或國際的大企業,如果有仲介跟您說這些屬於”歷史古蹟區“的話,可能表示仲介並不想帶您去看這些區域吧。

當您對河內房地產研究夠深入,您就能破除上述這些河內房地產的投資迷思,如此一來您將能有效降低投資失誤的風險。

然而並非所有投資者都有時間去一一研究,因此為了解答廣大越南房地產投資者的疑惑,今日我們透過這一篇《河內房價最貴地段,市中心還劍區的投資指南》為您詳細解說河內市的市中心房地產市場概況。

本篇文章顧名思義就是為您詳細解讀越南首都河內市房價最貴的地段、最精華的金融商業中心:還劍區(Hoan Kiem),帶您一次看懂還劍區的房子到底在貴什麼,迅速了解其高房價背後的意義與投資價值。
若您是第一次來越南買房的投資人,請先參考以下幾個問題,相信這一篇將會給您帶您實質的幫助,透過這篇文章,您可以快速解答下列五個疑問。
1.越南首都河內市的市中心在哪裡?
2.河內市最貴的地段在哪裡?
3.河內市的有錢人都買在哪裡?
4.對河內房地產市場有更清楚的認識與了解
5.找出真正賺錢的越南房產投資商品

河內市還劍區的基本介紹

還劍區位於越南首都河內市的東半部,靠近紅河,以耳熟能詳的還劍湖命名而成,是越南首屈一指的行政、金融以及商業中心。

河內市各區域分布圖
河內市各行政區的分區圖

還劍區的土地面積是河內市所有的行政區之中最小的一個,地價卻是最貴的,還劍區的公寓價格是非常驚人的,每平方米的平均價位超過12,500美元(相當於每坪單價120萬台幣)

看到這樣的價格,您就知道還劍區的房地產市場並不是一般越南富裕家庭可以負擔的,至於為什麼還劍區的房地產市場這麼吸引有錢人?

除了因為還劍區是河內市的金融、行政、外交、觀光的市中心之外,在這裡擁有房地產更是上流社會的有錢象徵,因為凡是在還劍區擁有土地的,都是越南最大的財團。

還劍區是河內市面積最小的行政區,卻是最精華的市中心,是行政、商業與各公共建設的發展中心。

河內市中心還劍區的主要分區圖:分成觀光區,商業區,改建區
還劍湖市中心的分區圖

還劍區裡面主要分成三個部分,分別是:
老街觀光區:也就是人們俗稱的老街區,包含酒吧一條街,紀念品販售,夜市..等。
紅河改建區:屬於河堤外圍,將在新的都市規劃建設中被改建成河堤公園與市中心的延伸部分。
市中心商業區:河內市最精華的商業區,這裡聚集了許多知名的大企業、大使館、政府機關。

河內市中心商業區一景
圖中是越南三大銀行Vietcombank 、SeAbank及BIDV的銀行總部。

商業區的部分:

還劍區是越南首都河內市的核心商業區(CBD),在這裡,您可以看到越南各大銀行、證券、保險企業的企業總部。

除了金融業以外,包含各大型國營或私營企業也都將總部設立於此,因此您也可以見到許多大型房地產開發商的企業總部。

還劍區是許多越南國家級的行政與外交單位的市中心,半徑兩公里內超過40間大使館,除此之外,超過半數的中央、國家、軍政機構都座落於還劍區。

越南房地產開發商Tan Hoang Minh集團的企業總部
許多越南房產開發商的企業總部都選在還劍區,圖中為Tan Hoang Minh集團的企業總部。
河內市中心還劍區的最高法院
越南最高法院就位在還劍區,(2020年完工)由越南房產開發商Vinhomes與越南政府興共同建。
河內市中心商業區BIDV銀行總部大樓
越南BIDV銀行的企業總部大樓,位於河內市還劍區的商業區內。
BRG與SeAbank企業總部大樓
這棟於2021第三季完工啟用的頂級商辦大樓,除了是越南房地產開發商BRG集團的企業總部,同時也是SeAbank的銀行總部。

還劍區是越南首都河內市經濟最繁榮的區域,也是河內市的核心商務中心區。這裡是全國買房最精華、最貴的地段,好比台北市的大安、信義、香港的中環、北京的國貿等。

交通與基礎建設部分:

還劍區的地理位置得天獨厚,該區可以迅速前往周邊鄰近精華區域,包含巴亭區、二徵夫人區、西湖區、龍邊區⋯等,都是河內市知名商業或行政區。

而越南首都河內市的都市發展是以還劍區為中心向外擴展,因此擁有河內市其他區域所無法取代的特殊地理位置優勢。

就像中國的北京市一樣,越南河內市的都市規劃也是環狀設計,河內市以還劍區為市中心,陸續向外興建一環、二環、三環、四環(興建中)。

越南首都河內市的三環基礎建設,帶動沿路房地產價格
河內市的三環基礎建設設計

為了紓解市中心壅擠的人口,越南政府總共規劃了9條捷運線,而截至2021年為止,兩條已經接近啟用,分別是河內捷運2A線與3號線,另有一條河內捷運5號線將於2022年開始動工。

河內捷運2條線快要通車,還有1條準備要興建
河內捷運2條線快要通車,還有1條準備要興建

還劍區擁有各項國家級的交通建設,包含鐵路、公路以及正在興建中的河內捷運。

該區的陳興道路連接著河內火車站,也是越南首都河內市第一個雙鐵共構的地下捷運站,更是越南首都河內市的捷運總站。目前該地下捷運站正在興建中,預計2023年完工通車。

還劍湖的河內捷運站,預計於2023年完成地下化的第一部分(河內火車站總站)
河內捷運總站興建中的照片
河內火車站(捷運總站)正在進行捷運地下化工程,該站預計2023年完工。
還劍湖商業區的捷運規劃
還劍湖觀光區的捷運規劃

還劍區的商業辦公室

還劍區是河內市商業辦公室空置率最低以及租金最高的商辦區域,越南各大型銀行、證券、保險公司都選擇在還劍區設立企業總部,其中幾間比較有名的包含:
Vietcombank(越南外貿商業銀行) :富比世全球企業排名報告第885名,越南的市值、資產第一名的企業,市值超越台灣的中信金、兆豐、元大、新光金)
Vietin Bank(越南工商銀行):富比世全球企業排名報告第1308名,越南第二大銀行,也是越南官股銀行第一名)
BIDV(越南投資發展商業銀行)越南排名第三的銀行,想必台灣人應該都很熟悉,如果是買越南股票,幾乎是透過這間銀行交易。

其他越南大銀行包括:SeABank、SHB、Techcombank、VIB、ACB、LienViet Post Bank⋯等,都選定在還劍區設立企業總部。

準備開工或近期完工的包含:

銀行名稱企業大樓完工日期
LienViet Post Bank2019年完工投入營運
SeABank2021年完工投入營運
Techcombank正在興建中,預計2022年完工
SHB準備投入施工

選擇將“河內辦事處”或”企業總部”設立於還劍區的大型房地產企業包含:富美興集團新黃明集團SUN集團日本野村不動產BRG房地產集團⋯等。

還劍區商業區的頂級商辦需求常年熱絡,在2018年中美貿易戰之後,更是供不應求,因此也逐年推升了該區的各項房地產價格與商辦租金。

還劍區的商辦租金是河內市最高的,每平方米的月租金單價從$35到$55美元不等。

而在還劍區的共享辦公室租一個單人座的辦公座位約是$11,000台幣/位,是首都河內地區最貴的商辦租金價格,這樣的商業租金等同或甚至高於台北信義區的商辦租金。

還劍區的奢侈零售

在還劍區,您將可以見到各式各樣的奢侈品店。還劍區是河內市銷售奢侈品的主要據點,包含LV、Prada、CHANEL、GUCCI等各式各樣的奢侈品牌都選擇落腳還劍區,主要看重的就是還劍區的高級消費族群。

還劍區的五星級酒店

還劍湖商業區同時也是擁有河內市最多五星級酒店的地方,包括知名的希爾頓歌劇院大酒店、Movenpik、索非特Metropole⋯等。根據河內市政府統計資料,光是還劍區內的星級商務酒店就超過200間,是酒店住宿與短租市場的一級戰區。

河內市中心有名的索菲特Metropole大酒店,是許多富豪與政商名流在河內的指定酒店

不讓許多高檔酒店專美於前,四季酒店(Four Seasons Hotel)與麗池卡登酒店(Ritz-Carlton)都在河內市還劍湖商業區內大興土木。

值得投資人注意的是,麗池卡登這次蓋的不只是五星級酒店,還有豪宅公寓可對外銷售。

還劍區的不動產(公寓)市場

還劍區市中心的建案特別少,且多半沒有辦法賣給外國人,通常一開賣就會被越南人搶光。這裡的公寓價格非常高,多半是豪宅產品。

即使2021年越南遭受新疫情肆虐,但此時還劍區的平均房價仍是全河內市最高,若以台灣的房價來換算,河內市還劍區在疫情下的平均房價是每台坪120萬台幣起跳,屬於河內市最貴的地段。

目前比較知名的建案是位於30A Ly Thuong Kiet街的「T Place」,這個走路就能到還劍湖的建案,過一條街就是星巴克、LV、Gucci、Prada等購物區,在2021年的價格約是每坪120萬台幣。

T Place於2019年開賣即被搶購一空,只有一位買家是外國人(韓國人),其他都是越南人。

由下圖可見河內還劍區以及周遭外圍區域的房價差異。

河內高級不動產建案分布圖
建案名稱區域位置每平方米單價
(美元)
每坪單價
(台幣)
T-Place還劍區12,5001,240,000
Hanoi Aqua Central巴亭區4,000400,000
Vinhomes Metropolis巴亭區4,000400,000
Grandeur Palace巴亭區4,000400,000
Sun Grand City(Thuy Khue)巴亭區4,000400,000
Vinhomes Ba Trieu二徵夫人區3,700370,000
Hoan Thanh Tower二徵夫人區3,700370,000

值得注意的是,還劍區的房價每台坪在百萬台幣以上,但在還劍區以外的區域,通勤10-15分鐘可達的距離,換算台幣的房價只有40萬台幣/台坪(每平方米$4,000美元)

如果投資人想投資豪宅公寓,但預算不及還劍湖區內的產品,那鎖定關注這些周圍區域(巴亭區二徵夫人區)仍是相當不錯的選擇。

還劍區與河內市其他區域的房價、租金比較

河內市各區房價與租金概況

河內市還劍區每平方米公寓租金是巴亭區西湖區的2倍、其他區域的3-4倍
河內市還劍區的平均房價是巴亭區的3倍、西湖區的4倍、龍邊區南慈廉區紙橋區的6倍

還劍區的未來規劃與發展

還劍湖2號線捷運站出口處的新設計,代表河內市中心的”0km”標誌

持續不間斷的拆遷與擴大基礎建設都將帶動整體河內房價持續上漲

越南政府將在2021到2030年之間,繼續實施以還劍湖為市中心的政策,並在外圍的新區持續投入投入更多的基礎建設。
這些新城區(包含:北慈廉區、南慈廉區、龍邊區、紙橋區⋯等)的房價都將受益於整體河內市的基礎建設快速進步而跟著上漲。
隨著周圍城市面積不斷向外擴張,還劍區的市中心價值將會越趨明顯與重要。

政府機關或老舊建築將陸續被拆遷,取而代之的將是更多頂級商辦大樓或重量級豪宅

在接下來兩三年,河內房地產的投資人將有機會見到越來越多的老舊房屋在還劍湖面臨被拆遷的新聞。
還劍區的人口將逐漸被遷出到還劍區以外的其他區域,取而代之的將會是更多的國際級商業辦公室、品牌豪宅(Branded Residences)、奢侈品店以及更多的國際五星級酒店。
還劍區的核心商業區仍然會屹立不搖,持續是河內市高檔、奢華、國際級的代名詞。

還劍湖核心商業區內:全新的五星級酒店與購物中心,預計於2022年動工。
核心商業區內的五星級酒店與奢侈品旗艦店:2021年初已經開工,預計2023完工。
陳興道橋:連接河內市還劍湖商業區與龍邊區的跨河大橋,預計2024年前開工。

總結:外國買家在還劍區的投資機會

對於想投資河內市核心商業區房地產的外國投資者來說,還劍湖商業區的投資機會並不多,只要有可以賣給外國人的建案都是非常稀有的機會。

2022年的河內房地產市場將迎來史上第一個品牌豪宅(Branded Residences),由世界級酒店品牌麗池卡登(The Ritz-Carlton)與越南知名開發商Masterise Home共同攜手聯合打造,這將是河內第一個也是唯一一個麗池卡登的品牌豪宅公寓。

河內麗池卡登豪宅公寓預計於2022年初開賣,每平方米的價位預估約6億越南盾(約$26,000美元/平方米),若將此房價換算成台幣,那房價將是每坪250萬台幣

這樣一個品牌豪宅將會使河內房地產市場超越胡志明市與峴港市,使河內市一躍成為越南富人關注度最高的房地產市場。


感謝您的閱讀,希望本篇的資訊能讓您更了解河內市還劍湖市中心的各方面資訊。

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羅伯特 Robert (張岳豐)
河內富江越南房地產》創辦人
台灣台南人

  • 專營越南不動產買賣、裝修、出租物業管理
  • 越南房產開發商Vinhomes指定台灣銷售代理
  • 已售建案包含Vinhomes Metropolis、Vinhomes Skylake 、Vinhomes Smart City、Vinhomes Ocean Park、Vinhomes Riverside、Vinhomes Symphony等知名建案。
  • 合作夥伴:Masterise Homes、BRG、Ecopark等越南一線開發商
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